法律常识  
夫妻一方未签字房屋买卖合同的效力问题

以一起案例谈夫妻一方未签字房屋买卖合同的效力问题


发布时间:2012年3月7日 20时51分


作者:吴学联
  
【案情】
    2009年7月5日,刘某通过中介与房主王某签订了房屋买卖合同,约定刘某购买王某位于李沧区某小区的一套房屋,总价值人民币81万元,刘某于2009年10月30日前支付首付款30万元,余款按揭贷款。合同还约定了交房期限、定金、违约责任等内容。合同签订后,刘某支付给王某定金1万元,并复印了王某的房产证,该证上显示,该房屋归王某所有,无其他共有人。
    2009年7-9月,恰值金融危机过后,房地产市场交易活跃,房价亦一路高歌猛进。临近付款期限,刘某联系王某拟支付首付款时,王某却表示房子要留给孩子结婚用,不卖了。这让刘某很是苦恼,3个月间这套房子至少涨了10万元,现在同样的价钱,已买不到这样的房子了。双方经多次协商未果,刘某起诉至青岛李沧区人民法院,要求判令双方继续履行合同。
    【裁判要旨】
    李沧区人民法院经审理认为,一、处分共有的不动产应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意,但共有人另有约定的除外。若其中一个或者几个共有人擅自处分的,构成无权处分行为,属效力待定行为。无处分权的人处分他人财产,经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的,该合同有效。若第三人为有偿善意的,第三人依善意取得原则取得所有权的,其他共有人可追究擅自处分人的侵权责任或不当得利返还责任。二、涉案房屋系王某与李某婚后购买,系双方的夫妻共同财产,双方对该财产享有平等的处分权。三、被告刘某除支付1万元定金外,尚未支付房款,亦未交付房屋并办理产权变更登记手续,合同尚未实际履行,故刘某不能依据善意取得原则取得房屋所有权。四、虽房屋登记在王某一人名下,但李某在合同约定的履行期限前提出异议,明确对王某的行为提出异议。综上,认为刘某与王某签订的合同无效,判令驳回刘某合同继续履行合同的申请,但认为王某存在过错,应向刘某赔偿损失人民币9万元。
    【评析】
    二手房屋买卖合同涉及合同效力问题的夫妻共有房产产权证登记纠纷主要有两种情况,一种是产权登记在夫妻一方名下,该方签订房屋买卖合同,本案情况即是此种情况。另一种是产权登记在夫妻双方名下,夫或妻一方签订房屋买卖合同。本文探讨的以上情况,均指仅签订合同及或支付定金,但未支付房款且未办理产权登记的情况。
    笔者认为,第一情况应认定合同有效。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释(一)》第十七条规定:“婚姻法第十七条关于‘夫或妻对夫妻共同所有的财产,有平等的处理权’的规定,应当理解为 :(一)夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的,任何一方均有权决定。(二)夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定,夫妻双方应当平等协商,取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的,另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”以本案为例,房屋登记在王某一人名下,买受人刘某基于物权公示公信原则有理由相信出卖人王某具有处分房屋的权利,另房屋价格为当时合理市场价值,刘某是通过中介签订的房屋买卖合同,且不知存在其他权利人,即刘某是善意的,故李某不得以不知道为由对抗刘某。另夫妻另一方未将自己的名字登记在产权证上,说明其愿意由另一方代表自己对外享有、处分该财产,故构成表见代理。综上,笔者认为,产权登记在一方名下时,该方出售共有房屋且为善意的情况下,应认定合同有效。本案当中,李沧法院以无权处分为由认定合同无效,笔者认为不妥,此未充分考虑中国现实国情,未结合物权公示公信原则及婚姻法的相关规定。纵观全国类似纠纷,有的判定有效,有的判定无效,之所以然,正是因为物权法与婚姻法规定不一致,导致司法裁决尺度不一。
    如为第二种情况,笔者认为应认定合同无效。根据物权法第九十七条:“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的,应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意,但共有人之间另有约定的除外。”合同法第五十一条规定:“无处分权的人处分他人财产,经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的,该合同有效。”出卖人在签订合同的时候已经向买受人出示房产证即为夫妻双方共同所有,但没有出示夫妻另一方的授权委托书的情况下签订的合同无效。即使已经完成房产过户手续的,房屋转让合同也是无效的,因为不构成表见代理,买受人此时也不能证明是善意的,应当适用物权法九十七的规定。善意取得,因物权法有明确规定,本文不作探讨。
    本案提醒二手房买受人,为避免出卖人因房价上涨或其他原因的恶意违约行为,在签订房屋买卖合同时,如房屋所有权人为已婚人士,一定要求夫妻双方共同签字,以避免出现不必要的纠争。
   
    (作者系德衡律师集团事务所合伙人)

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