法律常识  
购买“小产权”房,不受法律保护

购无《房产证》的“小产权”房不受法律保护

访问次数:335      十堰房地产门户-车城房产网【http://www.0719house.com】    2010-11-19
  
     一边是房地产的高额利润,以致资本都削尖脑袋往房地产涌;一边是房价居高不下,炒房者买房像买菜,刚需者却为这房子奋斗努力,到最后却又落得个房奴,这样的情况下小产权房就应运而生了。目前全国各地都存在着不同数量的小产权房,但是国家确实明文禁止小产权房,面对高房价千万别饮鸩止渴购买小产权房,否则可能给自己带来麻烦和财产损失。

  案例分析:

  2007年周先生花了6万多买了一套70多平方米的二手毛坯房,原本以为捡了个大便宜,却不想后来发现买的是小产权房。期间,原房主吴某还在周先生不知情的情况下,把房子再次卖给了其他的住户,现在这套房子已经被人装修好了,还摆上了家具,周先生试图去理论,却被人以“私闯民宅”为由轰了出来。更要命的是,如今原屋主吴某也不见了踪影。

  小产权房定义:

  国家发产权证的叫“大产权房”,国家不发产权证的叫“小产权房”。“小产权房”、“乡产权房”有两种:一种是在集体建设用地上建成的,即“宅基地”上建成的房子,只属于该农村的集体所有者,外村农民根本不能够购买;另一种是在集体企业用地或者占用耕地违法建设的。和一般意义上的商品房相比,“小产权房”没有土地出让金概念,也没有开发商疯狂的利润攫取,所以,“小产权房”的价格,一般仅是同地区商品房价格的1/3甚至更低。“廉价”是大量城镇居民顶着产权风险购买“小产权房”的根本原因。

  小产权房热销主要原因:

  一、乡产权房是在商品房房价居高不下的情况下热起来的。

  二、人们购买小产权房的目的以自住为主,因此只要住着舒服,人们不大会考虑出售的风险,而这些小产权房确实满足了人们的自住需要。

  三、现在各方面的消息没有人实际上否认“乡产权”的存在,特别是把其归类到小产权之列就给未来的大产权化埋下了伏笔。

  四、乡产权房对当前平抑房价、改善房屋市场的供求关系是有一定作用的,为中低收入者提供了又一条解决住房困难的新通道。

  五、“乡产权”除了热销之外,还没有发生过因为违法被拆除的先例,政府方面并没有出台制止小产权房销售的条例,也没有追究过乡政府、村委会的违法行为。

  六、客观上“小产权房”不仅让一部分城镇居民买到了廉价的住房,而且可以起到平抑城市商品房价格的作用。
 
    为什么不能购买小产权房?

  小产权房也是房,并且价格也比一般的商品房更便宜,也还是拥有产权的,只不过是“小产权”。有这种想法的老百姓一定要明白小产权房不能买。

  第一、国家明文规定禁止小产权房

  有报道称,国土部等十四个部委已经联合成立小产权房整治处理领导小组,研究制定小产权房清理整治政策方案。国土资源部执法监察局局长李建勤证实,方案已经上报国务院,国务院正在向相关部门征求意见,但对方案公布时间表问题,李建勤只表示,或将会很快公布,但公布时间并未明确。

  第二、小产权房没有合法身份

  根据《中华人民共和国土地管理法》的规定,农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。而农村宅基地属集体所有,村民对宅基地也只有享有使用权,农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不能受到法律的认可与保护,也就不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。由此可见,乡产权房是不能向非本集体成员的第三人转让或出售的。但这并不是说乡产权房就不能转让,而是说其转让或销售的对象是有限制的,只能在集体成员内部是可以转让、置换。

  第三,政策风险

  在购买的是在建乡产权房,购房人与开发商签订合同并交付房款后,如果相关部门整顿乡产权房的建设项目,可能就会导致部分项目停建甚至被强迫拆除。那么结果只能是购房人找开发商索要购房款,购房人就可能面临既无法取得房屋,又不能及时索回房款的尴尬境地。另外,购房后如果遇到国家征地拆迁,由于乡产权房没有国家认可的合法产权,购房人并非合法的产权人,所以其很可能无法得到对产权进行的拆迁补偿,而作为实际使用人所得到的拆迁补偿与产权补偿相比是微乎其微的。

  第四,开发建设的监管同样存在缺位

  目前,乡产权房屋的开发建设还没有明确的规定加以约束,开发建设的监管同样存在缺位。而乡产权房屋的开发得不到银行贷款支持,开发过程中其大量的开发资金没有政府和银行进行监管,主要依靠开发商自律进行开发建设,一旦开发单位的资金或其它环节出现问题,极有可能变成烂尾工程。如果是将购房资金预交给没有任何资质和监管的开发单位,对购房者而言,资金的安全,开发商资金是否按时到位,是否能够按质按时的交付房屋存在着很大的风险。同时,开发单位的资质没有,房屋质量和房屋售后保修难以保证。而且,入住后的物业管理也极易出现问题。

  第五,购买后也不能合法转让过户

  由于所购乡产权房得不到法律的认可和保护,没有得到国家房地产主管部门的批准,无法办理合法的产权手续,购买后也不能合法转让过户。同时对房屋的保值和升值也有很大影响。
 
    风险提示不要心存侥幸

  全国各地都拥有相当数量的小产权房,法不责众国家也不会一刀切直接清理小产权房。但是小产权房毕竟没有合法身份,是国家明文禁止的,明知不合法还要贪图便宜购买只会给自己埋下一个定时炸弹。

  不管将来国家如何出台何种政策,就目前购买小产权房来说,风险是巨大的。即使将来国家允许小产权房以补办手续和补交费用的形式取得正式产权,但加上土地出让费用、应向国家缴纳的各种税费等,买受人所获得的利润恐怕所剩无几。反过来说,如果国家未来的政策对买受人的利益不予承认的话,买受人要面对的将是无法“保本”的危险。所以,对于暂时火热的小产权房市场,购房者应该谨慎从事,不要冒险为之。

  小产权房不受法律保护,对于买受人(主要指非农村居民)来说,存在很大的风险,具体表现在以下五个方面:

  (一)、买受人不能取得房屋所有权证。

  我国是采取不动产所有权登记制度的国家,根据我国《物权法》的规定,房屋所有权的登记是在房产管理部门,因此,即使买受人取得由乡政府或村委会盖章的所谓“产权”或类似的文件,也不会受法律保护。买受人与转让人虽签订了“房屋买卖合同”并支付了购房款,但买受人始终只能与转让人形成债权债务关系,如果将来房屋的产权问题出现争议,买受人也不能要求转让人交付房屋,而只能要求其返还房屋原价款,无法继续保留房屋。

  (二)、买受人预付款易被挪用

  如果以预售方式购买小产权房,那么买受人对开发商的资信、项目的基本情况无法进行全面的了解。由于其开发过程与普通商品房相比,缺少了很多监督环节,也没有行政机关对开发商行为进行审查。因此,房屋预售款不能保证用于该房屋的修建,很容易被挪用,一旦出现房屋不能按期交付或无法交付的情况,买受人往往难以追回房款。

  此外,由于小产权房的土地为集体所有,根据我国《担保法》的有关规定,无法以其向银行进行抵押贷款,因此,小产权房的开发项目往往都在资金缺口上存在较大的风险。再加上小产权房不能按揭贷款,其销售速度与普通商品房相比会慢很多,一旦房屋预售款不够开发所需,容易出现“烂尾楼”。

  (三)、小产权房质量难保障

  从质量保证和房屋维修来看,小产权房的建设可能根本没有经过房屋质量验收等程序,较容易出现质量问题。另外,小产权房没有维修基金,转让人一般也不会按照《物业管理条例》的规定向房产管理局缴纳房屋维修保证金,一旦房屋质量出现问题,买受人的利益很难得到维护。

  (四)、买受人无法获得拆迁补偿

  小产权房的“所有权”或转让行为,目前还没有得到我国法律的认可,在使用中如果遇到国家征收该集体土地,买受人很难得到相应的拆迁补偿。如果该房屋属于农村宅基地建房或其他合法建筑物,补偿受益人也是农村集体组织及村民,买受人无法直接得到补偿;如果是违章建筑,国家将不会给予任何补偿,这必将给买受人带来巨大的经济损失。

  (五)、小产权房无法继承

  按照我国《继承法》的有关规定,遗产是指公民死亡时遗留的个人合法财产。小产权房因其买卖行为不被法律所承认,买房人并未获得房屋的合法权属,因此并不属于个人合法财产,不能依照《继承法》的规定合法继承。即使继承人暂时取得了房屋的使用权,也随时可能被剥夺。
 
 
 
 
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